praha_as_is


Недвижимость в Праге как она есть


Поехали
praha_as_is
Я продаю недвижимость в Праге. Целыми днями улыбаюсь покупателям — ага, Вам идет эта прическа, нет, что Вы, соседи  здесь тихие и район хороший, уверен, Вам эта квартира понравится и дальше по списку.



Здесь я пишу и отвечаю на вопросы о том как устроен рынок недвижимости в чехии глазами инсайдера - как оно работает и почему оно так.

Разбор конкретных квартир
praha_as_is
Покупателю часто не с кем посоветоватья о конкретном объекте - хорош ли, стотит ли тех денег и т.д.

Формат простой - даете ссылку на объект, я пишу что по этому поводу думаю и свои рекомендации.

Для затравки объект на мой выбор

Дешевые квартиры на севере Чехии
praha_as_is
У меня часто спрашивают, почему квартиры на севере Чехии такие дешевые? Действительно, трешка за 6 тыс евро - смешная цена. И для нового человека большой вопрос - зачем платить 100 тыс евро за двушку в Праге, если можно купить за 6 тыс в 100км от Праги? Это же Европа, да?

Это Европа, но не вся Европа такая как нам видится на красивых картинках. Север Чехии (район Усти над Лабем - Теплице - Билина - Литвинов), за редкими исключениями, - весьма депрессивные места.

Основных проблем три:
1. Безработица. Найти адекватную работу, да еще иностранцу, в этих местах весьма и весьма сложно. Ездить на работу в Прагу, теоретически, можно. Если не смущает 1.5-2 часа на машине/поезде в одну сторону. Прибавьте к этому общий неблагополучный фон - картина получается не сильно радостная.
2. Цыгане. Много. Я не расист и в общем виде к цыганам отношусь спокойно. Но жить рядом с ними - безумие. Это другая культура, другой образ жизни. Приведу простой пример - в одном небольшом городке цыганам выделили два свежеотремонтированных дома, квартир на 6 каждый. Спустя три года: выбитые стекла, закрытые фанерой и тряпками, грязно, исписано (с обоими ударениями - и так и эдак). Причем в радиусе километра творилось примерно то же самое. Хотите жить с такими соседями? Ой ли. Впрочем, бывают редкие исключения.
3. Сложности адаптации - учтите что большинство соотечественников живут в Праге. Здесь и языковые школы и русские магазины и детские сады (что, впрочем, на любителя). В небольшом городке покупатель вполне рискует оказаться единственным русскоговорящим километров на 20 в округе.

Собственно почему такое дешевое жилье — Чехи оттуда по возможности уезжают. А приезжают цыгане. Поэтому когда мне начинают говорить что хотели бы купить квартиру в тех местах, сразу хочется закончить разговор. Нечего там делать. Нету бесплатного сыра. И хороших квартир в Чехии за 6 тыс евро тоже нет.

Купи квартиру в заднице географии
praha_as_is
Еще один встречающийся обман при покупке недвижимости - продажа недвижимости в заднице географии.
Тут все просто - человека привозят на машине - прекрасный вид из окна, тихий район - все здорово. Сказки о том что добраться до центра не проблема ни разу.
А потом покупатель пробует добраться до нового жилья на общественном транспорте...

Прага хороший город. Великолепный город для жизни. Но есть здесь несколько районов, куда без машины добираться, мягко говоря, не удобно.

Лечится просто - перед тем как покупать лучше:
а) приехать туда на общественном транспорте. Можно и без маклера.
б) побродить по окрестностям, посмотреть что располагается рядом. Где магазин, аптека и т.д.
в) приехать туда вечером, посмотреть как там и что. Если под окном шумный пивняк - об этом лучше узнать до покупки.


В общем-то все просто, но ой-ой как многие покупатели не задумываются об этом.

Нежный обман с ипотекой - квартира в Праге
praha_as_is
Столкнулся с забавным способом обмана покупателей. Все просто и забавно:
Компания продает человеку квартиру. В ипотеку. Заверяет его что с ипотекой проблем не будет.
Покупатель платит за резервацию квартиры - 3%, которые собственно и есть провизия агентства.
Банк в ипотеке отказывает.

И тут оказывается что в резервационном договоре ничего не прописано по поводу отказа банка. По закону - человек пообещал купить квартиру и не купил ее. Реалитка резервационный платеж, естественно, не возвращает.

Уголовщины тут нет (по документам все чисто), но, мягко говоря, не красиво.

Что мог сделать покупатель чтобы избежать такой ситуации:
1. настоять на том чтобы в договоре резервации был прописан возврат денег в случае отказа ипотеки.
2. проконсультироваться по возможности ипотеки с кем-то еще.
В Праге есть несколько русскоговорящих (не русских, а именно русскоговорящих - чешских компаний с русскоговорящим сотрудником) ипотечных агентств и все они бесплатно консультируют по поводу ипотеки.
3. Не бояться вчитываться во все бумаги и задавать каверзные вопросы. А что если вот так? А если вот так будет то что? Если реалитка не хочет дословно пройтись по договору и обсудить все его пункты - плохая реалитика, нечего там делать.

Усховна или договор ответственного хранения денег
praha_as_is
Собственно о чем идет речь: где лежат деньги пока идет оформление покупки квартиры?
Ни продавцу ни покупателю их доверять нельзя, переводить частями - морока, да и опять же не 100% надежно.

Чешское законодательство предоставляет очень удобный инструмент - усховну, или ответственное хранение денег.
Усховна - специальный счет, открываемый адвокатом или агентством недвижимости. При этом адвокат / агентство не могут ни снять оттуда деньги ни потратить их - ничего не могут. 

Работает это так:
1. Перед подписанием договора купли / продажи покупатель переводит деньги в усховну.
2. Если в течение установленного срока (прописывается в договоре) право собственности на недвижимость переведено на покупателя (внесены изменения в кадастр недвижимости), то деньги переводятся продавцу.
3. Если права собственности не переведены, то деньги возвращаются покупателю.

Вежливо и просто. Иногда бывают нюансы когда именно деньги переводятся продавцу (когда кадастр недвижимости принял документы или когда изменения уже внесены), здесь нужно обсуждать с реалиткой и руководствоваться здравым смыслом.

Аренда квартир для студентов в Праге
praha_as_is
О, это больная тема.

Как все выглядит с точки зрения студента: хочется снять классную квартиру где-нибудь в центре, недорого, чтобы в удовольствие жить небольшой компанией. Все просто. Тут появляется какой-то маклер, которому нужно заплатить за здорово живешь месячную стоимость аренды, что, в общем-то не мало: 400-600 евро в среднем. За что платить непонятно, поэтому студенты маклеров недолюбливают.

Как это смотрится с точки зрения маклера: студенты самый ненадежный и самый непостоянный клиент. Сегодня им нужно двушку в спальном районе, а завтра пятикомнатную в центре. Ситуации когда договорились о просмотре, а студент пропал - не редкость. Совместные принятия решений - кошмар. Три подружки хотят жить вместе, но всем трем нужны совершенно разные вещи. Беготни вагон, а сдашь ли им что-то вообще - вопрос. Вот и недолюбливают маклеры студентов. Мягко говоря.

Я со студентами просто не работаю. Не выгодно. Да, 400-600 евро. Но чтобы сдать одну квартиру нужно показать их два десятка, покраснеть перед хозяевами когда студенты просто не приходят, потратить хренову тучу времени на подбор и объяснения и в финале понять что студенты перессорились между собой и снимать вместе уже ничего не хотят.

?

Log in